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国五条细则严厉程度超预期地产股短期将承压

2018-12-03 14:47:55

国五条细则严厉程度超预期 地产股短期将承压

上周初“国五条”出台,当时市场对其的解读是调控政策不会再度趋严,因此周三周四地产股普遍反弹,周五大盘回调,一些龙头地产股也有所走弱,仅部分二三线地产股继续活跃。而周五晚间出来的“国五条”细则显示,本次的调控力度并不像此前预期的那样维持原状,而是进一步趋严,分析人士认为,地产股短期将承受一定压力,但炒房资金受到抑制,对股市反而是长期利好。  “国五条”细则对一线城市的限购政策继续收紧,一方面进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率;另一方面,要求税务、住房城乡建设部门密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。  华润置地(北京)股份有限公司副总经理郭锋锐表示,限购从严对二三线城市的影响大过一线城市;提高二手房的个调税,进一步加剧了市场供需矛盾,但也掐断了改善性需求的资金来源;提高二套房首付比例和利率,真正打击了改善性需求,惟打击力度还要看各地方的细则。  北大房地产发展研究基金中心副主任博士杜猛评价“国五条”细则将带来10个方面的影响,其中会导致一手商品房供给矛盾加速,对二手房供给关系则有调整,中小房企将遭受沉重打击,有利于房企500强进一步做大。他还认为,楼市进一步分化带来市场结构的深度调整,从长期看是利好,对股市房地产板块长期看也是利好。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,“国五条”细则出台后,限贷将进一步升级,首次明确了限购的具体范围和标准,不许有“漏之鱼”;明确地方房价上涨过快的限购应升级,二套房贷首付应提高,利率应提高,对改善型需求将有一定影响;二手房个税差额征收20%是对投资市场的严重打击,楼市3月成交量可能因此下跌3成左右。  邓浩志还表示,细则明确了今年保障性住房落成470万,开工630万的目标。各地方、部位的细则预计会在3月份之内陆续公布。总体看此次调控体现了灵活与前瞻,楼价上涨苗头一出调控马上跟进,比起2010年楼价上涨50%才下猛药,这次已经是非常有前瞻性了。预计楼价上涨的势头会在一定程度上被遏制住。  --------------------------  中央再出“国五条” 房价调控锁定新建商品住房  ■ 国务院常务会议出台“国五条” 释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号  ■ 会议要求扩大个人住房房产税改革试点范围专家预计房产税试点城市将新增5至8个  ● 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。  ● 严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。  ● 配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。  楼市调控如期升级,蛇年春节后召开的次国务院常务会议,主要议题即是房地产(行情 专区)市场调控。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施(下称“国五条”).  新华社昨日就此发表评论称,在楼市上涨预期愈演愈烈之时,国务院常务会议出台五项调控政策措施,再次释放强烈信号,坚持调控政策不动摇、力度不放松,这无疑是扭转市场预期的及时举措。  明确五项具体政策措施  2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道,这也是本届政府召开的一次国务院常务会议。  此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施:  (一)完善稳定房价工作制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。  (二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。  (三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。  (四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。  (五)加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。  会议还要求,“进一步完善住房供应体系,健全房地产市场运行和监管机制,加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。”  “国五条”呈现三大亮点  从措辞看,此次国务院常务会议基本肯定了近年来的楼市调控措施:“住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合(行情 专区)性政策措施,对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨,发挥了关键作用。”  会议同时提出,中国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。”  通览会议提出的五项具体政策措施,“(各地)制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”、“其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施”、“扩大个人住房房产税改革试点范围”等表述,是其中亮点,其余多属重申。  有业内人士称,此次国务院将“房价控制目标”锁定在“新建商品住房”,针对的应该是部分城市此前在兑现房价控制目标时用保障房数据“掺水”的现象;而要求省级政府关注辖下城市房价,可能导致限购扩围;至于“扩大个人住房房产税改革试点范围”被重申,这可能意味着试点扩围将在今年提速。  值得注意的是,此前市场盛传的“二套房七成首付、贷款利率1.3倍”的调控新政,并未出现在昨日国务院常务会议会后的稿中,稿仅笼统表示“严格实施差别化住房信贷政策”。  “距离3月份召开的全国两会只剩一周多的时间,本届政府任期也将满,这种承前启后的时刻通常不会出台重大的政策。但因房地产调控是本届政府对民众的承诺,选在这个时候出台调控政策也是不得已而为之。”一位不具名的消息人士表示。  个人住房房产税改革试点范围进一步扩大  此次国务院常务会明确提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。有业内人士表示,这意味着继上海和重庆后,将有更多的城市被纳入房产税试点范围中。  上海财经大学公共管理学院教授胡怡建昨日表示,目前各个城市的房地产情况差异较大,一线城市涨幅很大,二三线则冷热不同,有些平稳,有些出现下调。结合这次扩大个人住房房产税试点范围的情况看,政府依然把个人房产税作为调控的手段,那些房价涨幅较大的城市,可能被纳入试点的范围。  复旦大学住房政策研究中心主任陈杰提出,扩大个人住房房产税改革试点范围的城市可能有两类,一是近期房价反弹快速的;还有一些土地供应紧张的城市,需要通过征收持有税,改变其此前靠买地带来一次性收入的模式,开辟地方财政收入的新途径。  中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计,会有个城市被纳入个人住房房产税改革试点范围,模式还是根据上海和重庆的试点版本执行,各地的人均免征税面积和税率有所不同。  胡怡建也表示,从推行的版本来看,应该跳不出上海和重庆的现行版本,只是各个地方会根据当地的住房条件、房价,对免征的面积和税率进行微调。  值得注意的是,无论是上海还是重庆,个人房产税的版本都存在一定的问题,以上海版为例,现行政策是对增量房进行征收,其回避了评估的问题,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。  胡怡建称,如果房产税要长期执行,不能永远把交易价格作为计税依据,而是有个可行的评估体系,对房价可能出现的上涨或下跌,做出合理的评估。  新华社2月18日曾发表文章称,试点期间,房产税按住房交易价格为税基计算缴纳,这更多是一种权宜之计。但随着时间的推移,房价变动在所难免,依“旧价”缴“新税”会越来越不合理。房产税计税从“交易价”转向“现价”势在必行,住宅现价评估技术体系还有待建立。  该报道透露,目前武汉市房管、地税等部门联合探索,利用房地产估价与信息技术进行房地产税收评估,为房产税进一步推开创造技术条件。  仅有技术条件还不够,立法也需要推进。新华社2月18日的文章称,多位专家认为,与1986年国务院颁布的房产税暂行条例不同,目前房产税试点征税范围和计税依据都有明显变化。而按照税收法治原则,税收根本要素变更必须由法律来规定,不能仅停留在地方发文阶段。“现阶段关于房产税的立法还没有全部完成,应该在基础性环节完成后再扩大试点范围。”  胡怡建还提到,如果把个人房产税作为调控的手段之一,还必须简并房地产交易过程中的各项税收,减掉一部分交易环节的税收,降低普通购房者的买房成本。事实上,在卖家强势的情况下,增加税收,只会令更多的成本转嫁到购房者身上,推高房价。  胡怡建说,房产税改革应放在税制改革和收入分配改革等大框架下进行,要有合理的制度设计,而不应仅仅是增加一个新的税种。  限购“扩围”成为调控房价长期手段  除了房价控制目标,此次国务院常务会议还重申将“坚决抑制投机投资性购房”、“严格实施差别化住房信贷政策”。  对于已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,“国五条”要求,其在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。而对于其他城市房价上涨过快的,国务院此番还要求省级政府“应要求其及时采取限购等措施”。有业内人士分析,此举意味着省级政府可能会推出一些限购措施。  中国房地产业协会副会长朱中一说:“这是从严的表现,体现了两个层次的要求,一是继续严格执行既有的限购政策,二是意味着限购范围有可能扩大。”  而事实上,在过去两年,广东、浙江、江苏等地,不在“直辖市、计划单列市和省会城市”之列的城市中,执行限购政策的也不少。当时即有业内人士猜测,可能是省级政府在调控压力下,敦促辖下城市发力调控的反映。  某国企开发商表示,寄希望于全国“两会”以后放开限购政策的开发商,希望或将落空。“限购俨然已经成为调控房价的长期手段。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。  21世纪不动产分析师罗寅申则认为,针对当前房价走势,一些房价反弹幅度较大的城市,近期出台进一步收紧现有政策的概率大增。  房价控制目标锁定“新建商品住房”  “国五条”有关房价控制目标的表述,有别于2011年1月26日国务院常务会议推出的“国八条”。“国八条”中提及的“房价控制目标”,指向的是“新建住房”。  某国企开发商解释,过去提“房价控制目标”指的是“新建住房价格”,这是可以包括保障房的。而保障房价格低,所以均价很好控制,政府工作好做。现在提新建商品住宅控制目标,则意味着保障房的成交数据很难被计入。  但21世纪不动产分析师罗寅申担心,不排除部分城市的房价调控目标延续2011年时的宽松设置,导致终公布的“控制目标”变成“涨价标准”。  还有业内人士指出,2011年基本上各地级市、县级市都出台了房价控制目标,但“国五条”中,被要求公布房价控制目标的,只是“各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”。  刚刚闭幕的地方“两会”上,少有省市公布其“2013年的房价控制目标”,这迥异于2011年的情况。按住建部此前公布的数据,截至2011年3月31日,据各地住房城乡建设部门上报汇总,全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中,已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标,占比为92.5%。  “建立健全稳定房价工作的考核问责制度”这一表述的威力也有待观察。某上市公司营销总监透露,去年11月,区房管局领导曾打给他,委婉问询项目的成交情况,是否有高价楼盘成交等。领导比较关注重点板块中价格相对高、价格变动大的楼盘。该营销总监提及,以前有过为了控制房价暂缓发放高价楼盘预售证的情况。  外来人员将纳入当地住房保障范围  国务院常务会议要求,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。这一数据比去年底住建部公布的2013年保障房计划分别增加了10万套和30万套,业内人士认为,这意味着今年保障房建设的力度将进一步加大。  会议还要求,2013年年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。国务院发展研究中心副研究员刘卫民说:“随着我国流动人口规模达到2.3亿人,外来务工人员的扩面问题迫在眉睫。”  据了解,部分地方在制定保障房建设和配置计划时,较少考虑非户籍常住人口的需求,出现保障房闲置与住房困难人群并存的局面。有专家称,住建部在2012年工作会议上,对此已经提出要求,但上升到国务院常务会议这一层面提出这一要求,释放的信号更为强烈。  从今年开始,全国各地保障房将迎来交付、入住高峰,但衣食住行等基本生活设施配套与保障房“硬件”交付之间仍有“时差”。此次国务院常务会议提出,配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。  一位国企开发商说,上海很早就要求,保障房和商品房的配套都要同时交付,否则就拿不到预售证和交付使用证。上述国企开发商负责的保障房项目包含动迁房、经适房和公租房,销售总额20亿元。  一位央企开发商也提到,很多地方都要求配套和保障房同步交付。该公司的项目遍布多个一二线城市,都有此类同步的要求。但相较而言,上海的执行力度大。  评论:扭转房地产市场预期的及时举措  在楼市上涨预期愈演愈烈之时,20日举行的国务院常务会议出台五项调控政策措施,再次释放强烈信号,坚持调控政策不动摇、力度不放松,这无疑是扭转市场预期的及时举措。  自2012年四季度以来,部分地区放松调控的意愿有所增强,出现了住房成交量价齐升的势头,不能不引起人们的关注。特别是进入2013年以来,部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大,房价反弹趋势明显,加之一些不实信息的误导,市场预期出现变化,部分城市非理性购地购房现象有所抬头。如不及时采取针对性措施,强化调控政策,有可能形成房价过快上涨并向更多地区蔓延之势,不仅严重影响已经取得的调控成果,还会加剧今后调控工作难度。  当前,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。  此次国务院会议出台五项调控政策,既体现出政策的连续性,又具有针对性。以限购政策为例,既强调“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施”,又提出新的要求:“其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施”。  以“完善稳定房价工作制”为例,要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,是既有政策的重申,但是加上“按照保持房价基本稳定的原则”为前提,则是针对一些城市房价控制目标暴露出的问题从严要求的体现。  房地产市场,一头系着民生,一头连着国计,决策者应当有突破利益固化藩篱的勇气和智慧,加快构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系,让住有所居的目标早日实现。(东方早报)

李大霄:地产调控对地产股票有稳定作用不必恐慌  英大证券研究所所长李大霄在其微博中表示,地产调控对地产股票有稳定作用不必恐慌。  李大霄认为,这次调控有别以往,采用加大供应与控制投资需求双管齐下,改变了以往单方向控制需求或者是减少供应的方法,这将更加合理并会相对有效,以房价的基本稳定为调控目标,并非将目标设定为下跌或者上涨,这也相对以往要更加稳定。可能会在各个层次城市中调控的力度有很大的差异。  “房地产(行情 专区)税估计会非常慎重研究,这次调控估计是将价与量的稳定为终的调控目标,这样会对房地产市场的健康稳定发展有正面作用,这次调控并不针对地产商,也对房地产股票的稳定有作用,进而对股票市场的稳定有作用,不必恐慌。”李大霄说。  杨红旭:房产税铁定扩容 新政细则或今明出台  上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受媒体采访表示表示,此次楼市新政箭已上弦。国五条出台,从政策力度来看并不小,但值得关注亮点是由于2012年期间听过,此次再度要求各地制定房价调控目标,其次就是限购小范围升级。  杨红旭认为,对于房产税的提出铁定扩容,预计接下来按照常规流程今天或明天国务院或部委将一一下发相关详细措施通知,诸如严格实施差别化住房信贷政策将会有更多想像空间。  刘纪鹏:房产税改革势在必行 但推出一定是渐进的  中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏近日在其微博中表示,房产税推不出的阻力在上不在下令人伤心。  刘纪鹏认为,相信房产税改革势在必行,但其推出一定是渐进的。“形成住房保有环节的房产税制,是已延续数年的新一轮房地产(行情专区)调控新政不可回避的重要制度建设内容。中国要走向现代化,不可能不建设现代税制,而现代税制中如果没有房地产保有环节的税收是无法想像的。”  刘纪鹏指出,房地产问题难解决,房产税推不出的阻力在上不在下,有些黎民百姓成为反房产税的主要发声者实在令人伤心。  滕泰:中国房地产投资功能已是昔日黄花  经济学家滕泰2月21日在其微博中表中国房地产(行情专区)投资功能已是昔日黄花。  滕泰认为,房地产的供给与需求都不是客观的,这与股市的供需力量一样,都受到价格预期的影响。“预期涨,存量供给减少,刚性需求爆发;预期跌,则刚性需求观望,存量供给涌出。目前的房地产调控政策不足以引导中央政府期盼的价格预期,因此供需力量正在发生微妙的变化。”  滕泰认为,在没有政策变量的背景下,中国房价主要收到人口城市化、土地稀缺、居民收入上涨、房地产金融、居民资产配置五要素影响而长期上涨,限购、限贷、增加土地供给等政策彻底改变了五要素的作用。“在调控长期化的背景下,中国房地产的投资功能已是昔日黄花。”  范剑平:限购范围扩大将会被地方房价统计化为无形  国家信息中心首席经济师范剑平近日在其微博中表示,限购范围扩大将会被地方房价统计化为无形。  范剑平认为,出台的房地产(行情专区)调控新政看点是承认热点城市房紧张长期存在并要求重视增加土地供给和尽快形成商品房有效供给,同时增加保障房供给。  “调控转为需求控制和增加供给并重,这是吸纳民意后的政策改进。控需求方面没有政策加码,房产税扩试点范围早宣布过,限购范围扩大会被地方房价统计化为无形。”  范剑平指出,中国房地产价格问题的解决需要制度性根本改革。一是废除土地出让金预收制度,由预收70年改为购房后每年征收。二是降低购房环节税负,实行对人均基本居住面积外的房产重税。三是房产增值征收利得税,使投资投机获利机会趋于零。四是将40%家庭纳入保障房范围,保障房小户型并根据收入动态调整禁转租。

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